" 只有当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。"

2021 年下半年起，地产行业频繁遭遇 " 黑天鹅 " 事件，多家大型房企出现流动性危机，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉接连下调地产公司评级。

据相关统计显示，自 2021 年下半年以来，房地产行业遭遇融资寒冬，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望已超过 250 余次，对房企融资等方面产生重大影响。有机构样本调研了 46 家内地房企，这其中，已有 23 家房企的信用评级与展望被撤销，基本都是规模 TOP50 房企。

亿翰智库认为，在 " 三道红线 "、" 两集中供地 " 等楼市调控政策常态化之下，以及叠加疫情影响，再到个别头部房企暴雷，银行、评级等各类金融机构对房企开启了普遍性的限制，同时地方政府进一步加强预售资金监管，使得房企资金压力倍增。信用评级下降，使得部分出险地产公司融资成本增高，甚至融资渠道不畅，导致流动性危机加剧。

上述背景之下，房企们若能保持评级展望稳定尤为显得珍贵。

行业分化下的确定性，评级优势壁垒进一步提升

评级，像一面镜子，真实反映出房企的经营素质。

评级机构在给房企做评级时综合考虑了各方面，包括业绩增长能力、盈利能力、债务杠杆率以及流动性管理等。有的房企为了让数字更好看，会通过明股实债和表外负债等方式，来减轻账面债务。而随着暴雷房企屡见不鲜，很多评级机构也在不断调整模型，" 宁可误杀，也不可放过 "。

评级体系中，标普、穆迪、惠誉三大国际机构无疑最具权威性。而从三大国际机构对于房企评级调整的态度来看，市场走向不容乐观。业内人士认为，预计 2022 年出现房企负面评级或评级下调的可能性依然较高。其中，低信用评级的房企会受到更多影响，主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等方面。

不过，在评级机构大面积调低评级的情况下，仍有部分房企获得了正面评价，如新城、龙湖、旭辉、绿城、碧桂园等优质的公司均获得部分 " 投资级 " 评级。此外 4 月 8 日，标普发布报告上调中国金茂（00817.HK）展望至 " 稳定 "，确认其长期发行人信用评级 BBB-。

这实际上与房企融资表现已经形成互为因果关系，继而对市场产生分化效应。亿翰智库报告显示，融资渠道向优质房企倾斜，绿档房企与红档房企融资增速有 15% 的差距，且政策的边际放宽都是从优质龙头房企开启，如银行间市场的融资出现松动，发债成功的以主体评级较高的房企为主。

政策端也明确态度。有 4 月 11 日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称《通知》），指出，营造良好发展环境，稳定企业预期；增进价值回归，稳定投资者预期。《通知》提到将支持民营房企发债融资，将有利于缓解民营房企融资难的状况。支持房企向新发展模式转型，转型的领域将得到金融支持。将有利于稳定房企预期，有利于促进房地产业良性循环和健康发展。

保持民营房企高信用评级，龙湖集团展现出生长韧性

值得一提的是，2022 年 4 月 12 日，标普、穆迪确认对龙湖的信用评级，分别维持原评级 BBB、Baa2，展望均为稳定。此前，龙湖已获得惠誉 BBB 评级展望稳定、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。截至目前，龙湖集团是唯一获得境内外 " 全投资级 " 评级的民营房企。

标普认为：" 龙湖在保持稳健财务纪律的同时稳步扩张，将有助于公司在未来一到两年抵御不利的市场环境波动。"

穆迪则在评级报告中称，Baa2 评级得益于龙湖集团强大的品牌知名度、多样化的地理覆盖范围、强大的流动性，以及在整个周期内销售增长。财务数据显示，2021 年，龙湖集团销售面积达到 1708.9 万平方米、合同销售额为 2900.9 亿元，分别同比增长 5.7%、7.2%。受益于良好的销售情况，2021 年龙湖集团营业收入达到 2233.8 亿元，归母核心净利润为 224.4 亿元，分别同比增长 21.0%、20.1%。经历行业深度调整期，龙湖集团依然保持高质量增长，盘面持续稳健。

长期的财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是房企穿越周期风险的 " 法宝 "。截至 2021 年年底，龙湖平均借贷成本为年利率 4.14%，创历史新低，剔除预收款后的资产负债率 64.7%，净负债率进一步下降至 46.7%，现金短债比 6.11 倍，在手现金 885.3 亿元，一系列指标均维持行业内较高水准。

财务自律之外，龙湖 " 第二增长曲线 " 全面开花，持续贡献稳定的收入与利润。2021 年，龙湖集团经营性收入达到 188.3 亿元，同比增长 39%。

截至 2021 年底，龙湖已开业商场达到 61 座，开业总建面为 594 万平方米，覆盖 13 个城市，商业整体租金收入为 81.5 亿元，同比增长 40%；龙湖租赁住房已开业房间数达到 10.6 万间，房源规模处于行业头部水平，全年租金收入为 22.3 亿元，同比增长 23%；龙湖物业管理收入超过 104 亿元，实际面积达到 2.64 亿平方米，连续 13 年客户满意度超 90%。

龙湖商业运营、租赁住房、物业管理等经营性业务均成长为行业头部品牌，为其提供新的利润增长点。2021 年业绩会上，龙湖 CEO 陈序平表示，" 龙湖商业的毛利接近 75%，包括物业毛利，这部分高毛利业务收入占比逐步提高，对整个集团毛利率的稳定包括提高是有帮助的。"

基于良好的信用状况，龙湖的融资渠道始终保持通畅。2021 年 11 月，中国银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会之后，龙湖集团发行中期票据得到受理，是首批获得在银行间债券市场发债的民营房企。12 月，龙湖发行一支为期 15 年的中期票据，规模不超过人民币 10 亿元，票面利率为 3.7%，从发债规模、利率、年限维度来讲，在国内民营房企中均处于较优水平。

2022 年 1 月，龙湖集团完成 28 亿公募公司债券的发行，其中 3+3 年期品种发行规模 20 亿元，票面利率 3.49%；5+3 年期品种发行规模 8 亿元，票面利率 3.95%。2 月 14 日，龙湖集团又取得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书，注册规模为 50 亿元。

融资成本、融资渠道双重利好，令龙湖集团的债务结构更加健康，偿债能力增强，处于行业领先水平。

行业动荡期，龙湖展现出来的韧性和增长性亦得到多家第三方机构认可。2021 年 3 月 15 日，龙湖集团被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股行列。8 月，2021 年《财富》世界 500 强排行榜发布，龙湖集团跻身世界 500 强，位列第 456 位，展现出稳健的经营质量和强大的企业综合实力。

出品 /ZAKER 房产

编辑 / 小红

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