在新冠肺炎疫情蔓延的背景下，全国已有多城多地封区管控。上海自2022年3月27日发布“鸳鸯锅”式的分区管控，截至目前已近一个月的时间。

为此，丁祖昱评楼市编辑部联合克而瑞产品力研究中心对上海区域做了部分调研，结果显示，与以往“买房看配套看地段”不同，空间、物业、邻里成为了三大关键。

“我家的户型还是不错的，89平方米的大二房。”A女士家里常住人口共四人，谈及自己的房子，A女士还是很满意的，南北通透，高层采光、视野景观好，客厅、餐厅、二个房间等各个功能空间大小也较均衡。

“我跟老公住在主卧，阿姨带着目前两岁多的儿子睡在次卧，客厅的沙发能够当个单人床使用，婆婆日常留宿也能睡。”A女士表示，原本书房对他家来说并不是一个居住空间的刚性需求，可是疫情以来，她和她先生两个都需要居家办公，只有主卧里有办公条件。“通常我只能等小孩午睡、晚上睡着之后在餐桌上办公；而遇到电话会议的时候，为了不吵到家里其他人，只能躲在厕所里，这样的环境明显不能同时满足两个人长时间的居家办公。

B女士也遇到了与A女士类似的问题，但她并不是为了居家办公。“工作还是可以想办法迁就一下，比如阳台上放个小桌子门关起来什么的，也可以挺一挺。我家最大的问题是储藏空间不够，小区里团了不少物资，有的是冷冻品，有的可以常温保存，但摆在哪里确是最大的问题。”

B女士表示，他家目前已经在厨房和客厅开辟出一个角落放东西，也想过解封后要不要买个大点的冰箱或者买个冰柜，但最大的问题是，这些东西放哪里？

“以后这样的情况是可能会再发生的话，那大一点的冰箱也好冰柜也好这个肯定是要买的，除此之外，还需要一个专门的储藏室，哪怕很小只有几个平方米，甚至只是一个墙面的柜子也好，但是问题是现在我家似乎很难隔出这样的空间。”

从上海近三年商品住宅成交面积的套数分布看，A女士和B女士遇到的问题已经开始在消费者偏好层面显现。

图：上海市场按面积和户型的商品住宅成交结构（以套为单位统计）

数据来源：CRIC

CRIC数据显示，2020年以来，90-110平方米的成交套数迅速增加，今年第一季度占比近半数，其余面积的成交占比均受到明显的挤压。

按户型分布看2019年市场三房成交占比达50%，其次是二房户型，占比22%；2020年以来，三房成交占比逐渐扩大，今年第一季度占比高达64%，二房户型占比则持续下降至14%。

在一线城市上海，越来越多的购房者将面积更小的三居室住宅作为购房目标。虽然小三房的居住舒适性相对较差，但是对于购房者而言，功能满足优先于舒适性，再小的三房都比二房好。

图：某项目收纳系统设计

在室内收纳上，不少房企已形成从玄关、客餐厅、卧室、厨房和卫生间的整套收纳系统。而在一些大面积住宅中，房企还会设有独立储藏间来增强住宅的收藏储纳空间，提升客户居住品质和空间的美观度。总的来说，房企室内收纳系统涵盖玄关收纳如玄关柜、客厅和餐厅收纳柜、厨房橱柜、卧室衣柜（衣帽间）收纳、卫生间收纳柜、过道收纳柜、阳台柜、家政柜和储藏室收纳设计等内容。

很多业主表示，原本在购房时并没有考察到的物业能力，而如今物业的重要性在上海这一波疫情中展现的淋漓尽致。

“当初购房时只是简单的观察了小区建筑物的外观、公区的维护、绿化的护理等基础服务觉得基本达到标准。现在疫情期间，有的小区帮业主组织团购餐饮美食、菜品送上门，核酸检测安排有序，每天公共区域消毒，线上建群联系线下张贴通告。而我们小区，不闻不问，社区核酸采集人员聚集，大大增加风险隐患，物业的管理能力高下立判。经过疫情期间的经历，越来越重视物业服务的作用了，小区维护事关物业保值，物业服务则大大影响长久的居住体验。”

此次上海封控期间，有的小区多次发放物资，有的小区物资紧缺，有的小区有菜有肉，有的小区连罐头都没有，一街之隔，结果却大相径庭。上海甚至发明了“菜区房”的概念，疫情期间能不能买到菜？居委会送了什么菜？送菜的质量好不好？发得快，菜品好的小区，如对口好学校一般，令人羡慕。

图：2022年春节置业客户购房决策因素

数据来源：CRIC·2022春节置业调研

据克而瑞研究中心“2022年春节置业客户需求调研”显示，25%的购房者在购房时优先考虑社区环境与物业服务；对于社区和物业等“室外配备”已经比“室内配备”（面积段和精装质量与风格）更受购房者重视。在这其中，对物业的口碑需求度更已远高于对开发商实力的追求。

在疫前时代，传统的物业服务以业主活动为主，主要依靠物业的策划组织能力。如组织安排采摘草莓、赠送戏剧门票、千人观影、明星演唱会等各类互动活动。一方面给业主提供丰富的福利活动，为业主提供睦邻平台，另一方面建立良好的物业团队和业主的双向沟通机制，更好的了解和管理社区，并建立良好的客户粘性。

而在疫后时代，业主对于物业的需求更体现在软性管理实力上。相较于举办各类活动，他们更看重物业的管理水平和细致程度。在封控小区的核酸检测中是否能有序组织，降低交叉感染风险；沟通交流是否耐心到位，切实为居民答疑解惑；对于有特殊需求的业主是否协助解决，提供资源渠道；对于不配合的业主是否敢于管理干预，不惹事也不怕事。

同时如果小区物业服务智能化程度高，生活服务线上一键触达，反馈及时高效，那在日常生活也会给居民带来极佳的居住体验。

“我们这个社区也算得上次新房了，2006年的房子，房型和社区环境我都满意的，但是这次疫情居委会没有给我们及时发菜，浦西封城前夕菜就很难买了，超市菜场都是抢光的节奏，我们家里4口人，孩子都是长身体的年龄，绿叶菜、蔬菜、肉蛋都不能少，但是很遗憾，我们社区没有领头羊，也没有志同道合的群体，封闭期间很多菜品都需要团购才能配送，蔬菜还能凑一凑，但是水果、牛奶、面包凑单就很难，每天6点抢菜都抢郁闷了。”

据了解，闵行部分最早被封的小区虽然交房没多久，但非常团结，困在家里三周，各种团购很快就集结起来了，蔬菜瓜果不在话下，牛奶面包也能快速成团。

不仅如此，C先生表示，他家在宝山区，目前被戏称为“山区”，各项物资都不如其他区域丰富，极大程度依赖社区团购，他做完社区志愿者，好几次看到志愿者和“团长”吵架，吵架的原因大部分都是“非生活必须品”的认定问题。

“菜肉蛋奶，这些肯定是生活必须品，这个是共识，但是面包水果算不算生活必须品？还有烟民想要买烟，这个算不算生活必须品。现在可乐矿泉水这些是奢饰品已经是共识了，也不会有人刻意为难志愿者，他们自己也知道没人送，但是肯德基必胜客还有一些百胜集团的其他半成品就不好说了，有人表示他们平时不做饭，就靠这些过日子，炸鸡披萨还有一些冻品牛排什么的可以吃好几天。在我做志愿者期间，几乎天天都有为这些吵架的。”

在这次封闭管理中，组织团购的速度；团购菜品的档次、品类；成团的速度都有很明显的差异，这和社群的圈层，消费观念，消费实力都有着紧密的关系。

图：不同档次项目的消费倾向

数据来源：CRIC·2021年底调研

“邻里社群”在我们印象中一直是个很虚拟的词，这个群似有若无，可有可无，但是在这次疫情时期，这个群体可谓能撑起半边天。相似的价值观和金钱观能在社区团购组织和防疫动员中增加很多助力。

“消费特征”和“生活方式”相近的业主，更易彼此理解共情，并达成和谐的互助关系。而这在疫情严控的当下，更显得尤为重要。据CRIC在2021年底进行的万人调研数据显示，不同档次小区的业主，在消费倾向上略有差异。在健康排首位的共识之下，品质客户的价格敏感度更高，轻奢客户更看重品牌，而高端客户重视性价比，品牌价格要兼顾。

我们曾经以为凭借发达的城市经济体系和便利的网络互联，“不知邻里”的生人社会也能过得开心无忧。而这次疫情也让大家重新意识到“远亲不如近邻”的熟人社会仍旧在最关键的时刻保障着我们的生活。择邻而居，不仅是一种选择，更是一份安心的保障。

上海封控至今，出现过许多让人糟心的时刻，也出现过更多让人感动的瞬间，在我们的调研中，不少人告诉我们，他们在这个小区住了这么多年了，第一次和邻居们有这样深入的接触与互动，原本不认识的人，现在突然变得亲切了起来。

不仅仅是志愿者，还有各个小区的“团长”，甚至有不少普通的邻居在发现需要帮助的人时施以援手。C先生就告诉我们，本来他也想在业主群里看看能不能以物换物，没想到他刚刚问有没有人愿意和他换鸡蛋，没多久就有邻居敲响了他家的门，把半板鸡蛋放在他家楼道口，并表示不用他拿东西换。为此他感动好久，并在自己团到蔬菜后也主动帮助了其他家里缺蔬菜的邻居，“善意是会传播的。”

与其说是疫情改变了人们对置业看法，不如说是时代推动置业观的升级，疫情只是其中的催化剂。从“买房看配套看地段”的刚需时代，逐步迈向“重物业挑邻里”的改善时代，拥有物业和邻里的关怀，志趣生活是目前对居住提出的新要求。

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