NO.1 丨 壹

今天上午，杭州市本年度第三次土拍举行。共12宗地块出让。其中，之江龙坞板块的XH1603-R21-10、12两宗低密地块成为本次土拍最为炙手可热的地块，超过20家房企参拍，上一次有那么多房企追逐的还是钱江世纪城、市北等热门板块。

【资料图】

有粉丝在粉丝群里说，龙坞的翻红就像淄博烧烤，从基本底价“一轮游”到20多家房企摇号争夺，才几个月……

地块区位 via 浙报传媒地产研究院

在今天下午15时31分，经过18轮竞价，28家房企参与摇号，坤和最终以263267万元的价格摇号竞得龙坞单元XH1603-R21-10地块，溢价率11.9%，合楼面价约29961元/㎡。地块土地出让面积79883㎡，地上建筑面积87871.3㎡。住宅精装限价45500元/㎡(含装标4500元/㎡)。

在今天下午16点15分，经过20轮竞价，31家房企参与摇号，最终中海以181943万元的价格竞得龙坞单元XH1603-R21-12地块 ，溢价率11.66%，合楼面价约29950元/㎡。土地出让面积55227㎡，地上建筑面积60749.7㎡。住宅精装限价45500元/㎡(含装标4500元/㎡)。

此次出让的是两宗双子地块，坐落在灵龙路上，东北面是农夫山泉总部和龙坞九街。两宗地块的体量很大，分别有8.79万㎡和6.07万㎡，从航拍视角来看，几乎与龙新路上的桂香园和龙井院子组团的面积相当。地块形状广阔，挨着连片的龙井茶山之中。

对于这两宗地块的拿地要求，也有较为明确的限制。比如出让文件中提到，建筑屋脊限高15米，檐口限高12米；建筑风格适当采用中式元素和坡屋顶，建筑色彩体现“水墨淡彩”意象；提倡高低错落，注重坡屋顶轮廓与背景山体形态的相呼应等。

看到这些，仿佛又想到了前不久一把开盘的绿城桂香园。

另外，虽然两宗都是低密宅地，且有不少开发限制和要求，但两宗地块的房地价差达到了1.87万/㎡，也是本轮集中出让地块中地价差最高的两宗，对于开发商来说，能获得相对客观利润空间的同时，也可以花更多成本打磨出更好的产品来。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今年以来，龙坞板块的楼市热度不断升温，桂香园一把推盘引发杭州低密产品又一轮热潮。‍‍‍

此前，龙坞的宅地多为底价一轮成交，而在本次龙坞两宗地块出让前，全知道了解到，已经有多家房企勾地报名，而今天上午的地块出让竞价中，多家房企竞价，两宗地块封顶摇号。

网传龙坞地块的勾地房企

从一家报名底价拿地到二十几家房企争夺，之江龙坞板块的热度空前!‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

龙坞新出让地块航拍

龙坞板块市场认可度的迅速提升，除了市场热度、单个项目的产品力、营销端表现出色等原因外，更重要的龙坞正在成为一个受到市场认可的主城区低密宜居板块。

NO.2 丨 贰

龙坞能够接棒之江，成为主城区下一个备受认可的低密住区集中地吗？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

之江的最大优势，就是环境，作为之江板块中最为依山环水的龙坞，更是把环境优势发挥到极限，万担茶乡的茶山景观更是主城区的稀缺配置。‍‍‍‍‍

另外，龙坞放在全杭州，也有不少区位上的优点：位于杭州主城区，紧邻高速出入口、 未来还拥有地铁，商业配套……‍‍‍‍‍‍‍

龙坞茶镇

当我们回看龙坞板块的发展历程，能清楚地看到龙坞从市郊乡村到宜居住区的蜕变。‍‍

龙坞茶镇

现在我们说龙坞茶镇，通常是指从九街到上城埭路的一大片区域，聚集了几个住宅小区和龙坞的主要商业产业配套。主体是2015年葛衙庄村整体搬迁后留下的一大片空地。

2000年的龙坞茶镇核心区，主体是葛衙庄村

从地理区位来看，龙坞茶镇的开发起点并不高，从城郊的山谷之中的乡村建设成兼顾居住和文旅产业的低密城区，其实难度很大，杭州其他区域失败的案例也不少。‍‍‍

2020年，龙坞板块迎来一次房地产市场的检验——龙坞核心区三宗涉宅用地接连拍出，虽然反响不错，但并没有引起太多讨论。包括许多房产大v在内的市场普遍观点是：龙坞的环境真的没的说，但配套却是很大的短板。

龙坞茶镇的学校和居住组团

2021年茗春苑等楼盘开盘时，全知道也前往现场踩盘：整个龙坞核心区域只有一条业态不算丰富的九街作为商业配套。

当时，全知道与一些意向购房龙坞的粉丝交流中，也能感受到他们的纠结：主城区绝无仅有的环境和景观，缺少配套对生活质量的影响却是实实在在的。

绿城·茗春苑

NO.2 丨 贰

虽然配套空缺，但凭着当时的楼市热潮，龙坞首批商品房住宅市场表现不错，其中茗春苑更是中签率低至8%，5年限售。

绿城·茗春苑最低中签率不足8%

茗春苑清盘后，龙坞楼市回归平静，整体楼市的热度也在下降，主城区周边很多类似板块从热销到流摇，但龙坞却没有昙花一现，在这几年，龙坞的各方面配套有了长足发展。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2021年的龙坞茶镇

本轮土拍前，全知道也前往龙坞茶镇实地踩盘。

即便是周五，在龙坞九街附近，来龙坞茶镇游玩的游客也是络绎不绝，路边停着不少旅游大巴，导游催促大家上车前往下一个茶山景点。这几年，龙坞诞生了光明寺水库等一大批网红景点，成为主城区的流量担当。

沿着九街向南走，正在建设的邻里中心主体已经完工。

站在龙新路上，能更加明显地感受到龙坞茶镇作为“主城区”的定义。

西湖第一实验学校

一边是刚交付或准备交付的茗春苑、雨茗云舍等小区，旁边九年一贯制公办学校西湖一实校门口，不少家长正在等孩子放学。

绿城·茗香苑

另一边是正在建设桂香园和龙井院子。路边还有许多被隔离开来的区域，工人正在进行勘探施工，下半年要开工的地铁12号线将从这里穿过龙坞，并设下三个站点。‍‍

龙坞正在进行地铁勘探

走到龙新路尽头， 则是正在施工的茶博会会展中心项目，占地20万㎡，是龙坞主要的市民配套。

而且，龙坞茶镇从规划层面就确定了城市界面风格，从葛衙庄小区到新建成的茗春苑，以及市民配套茶博会会展中心、邻里中心等项目，都是统一的新中式风格。

龙坞邻里中心设计图

如今的龙坞茶镇，无论是城市界面还是板块人气，都不可同日而语。

龙坞板块各项建设如火如荼

说到人气，原本以原住民为主的龙坞板块，现在以中产家庭为主力的新龙坞人正在不断涌入。从茗春苑到雨茗云舍，从在建的龙井院子到桂香园，龙坞将不断吸引大量优质人口。

绿城·茗香苑航拍图 via.龙坞茶镇

一位购买了龙坞房产的粉丝说，学校的发展关键还是看生源，随着龙坞人口结构的变化，像西湖一实这样的公办学校，这几年生源都在不断提升。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

NO.3 丨 叁

定位主城区低密宜居区的龙坞，发展方向其实一直围绕着商品房的开发。核心区域填满后，新的住宅开发就意味着核心区域的扩充方向。

龙坞首个商品房住宅组团

比如今天拍出的两宗地块以及下半年计划供应12号线叶埠桥站的两宗TOD地块，位于核心区域北侧。建成后，龙坞核心区将会分别向西南、东北扩张，直至连成一片。

另一个发展方向则是正在建设的地铁12号线，以龙坞三个地铁站为中心向外辐射，将是龙坞板块的另一条发展轴。

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✍️主笔：小楠、小丘 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道

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