（文/张玉 编辑/马媛媛）地产主业疲软、跨界医美护肤，山东本土龙头企业鲁商发展正多元拓展自己的发展之路。

2021年，鲁商发展实现营业收入123.63亿元，比上年同比减少9.2%；归属于上市公司股东的净利润3.62亿元，同比减少43.34%。

值得一提的是，这一年，依靠颐莲和瑷尔博士等多个品牌，鲁商发展化妆品业务给公司贡献了接近15亿元的营业收入。

营收、净利双降

鲁商发展是山东省商业集团有限公司（以下简称“鲁商集团”）控股的国有上市公司。

在地产方面，鲁商发展分别在济南、青岛、临沂、鲁西南等设立多个城市公司，近年来累计开发生态健康项目40余个。省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、烟台、济宁、菏泽、淄博等城市，形成了健康住宅、康养地产、文旅地产等产品系列。此外，鲁商发展在物业服务、代建服务、商业运营、康养业务等领域均有所布局。

2021年，鲁商发展房地产业务的营业收入为96.96亿元，同比减少18.4%，毛利率为17.22%。

此外，公司全年实现合同销售额146.45亿元，同比减少16.78%，销售面积137.11万m²，同比减少18.19%；全年实现新开工面积137.75万m²，同比减少26.78%，竣工面积114.73万m²，同比减少1.69%。

对于2021年营收、净利润双双下滑的业绩表现，鲁商发展解释称，主要是由于下半年市场形势严峻，销售价格下行，公司按照谨慎性原则，对年末资产进行了全面减值测试，其中对部分健康地产项目计提资产减值1.88亿元。

与此同时，2021年，鲁商发展健康地产结算收入比去年减少了约20%，由此带来的毛利润的减少直接影响了归属上市公司股东的净利润的减少。

尽管地产业绩表现疲软，从营收占比来看，地产依然是鲁商发展绝对的主营业务。Wind数据显示，2017～2021年，鲁商发展合并报表范围的房地产销售收入分别为72.1亿元、74.99亿元、87.59亿元、115.22亿元及92.8亿元，占比分别为95.51%、85.01%、85.13%、84.63%及75.06%。

除了行业下行，鲁商发展地产业务业绩显现颓势的另一个原因在于毛利率不及预期。2017～2021年，鲁商发展房地产销售行业的毛利率分别为14.03%、15.41%、15.97%、14.52%和17.05%。这一毛利率水平在行业内属于较低水平。

究其原因，鲁商发展布局的项目主要位于青岛、临沂、烟台、济宁、菏泽、淄博、高邮、哈尔滨等，三四线城市居多拖累毛利率水平。

跨界化妆品谋转型

从鲁商发展的业绩表现不难看出，公司近年来的转型是从2018年开始的。这一年，鲁商发展地产的营收占比减少了10个百分点。这一年，化妆品和药品分别贡献了2亿元和5亿元的营业收入。

2018年10月，鲁商集团以鲁商发展持有的三家子公司股权与福瑞达医药进行了资产置换。随后的12月，鲁商发展发布《鲁商置业股份有限公司关于受让山东福瑞达医药集团有限公司100%股权暨关联交易公告》，拟以其持有的泰安银座房地产开发有限公司97%的股权、东营银座房地产开发有限公司100%的股权、济宁鲁商置业有限公司100%的股权和支付部分现金的方式受让鲁商集团持有的福瑞达医药100%股权。

2020年1月，鲁商发展收购山东焦点福瑞达生物股份有限公司（以下简称“焦点福瑞达”）60.11%股权，收购价款合计2.58亿元，确认商誉1.64亿元。

公开资料显示，福瑞达医药是以医药和化妆品为核心业务，是透明质酸研发和应用技术领跑者，所属行业涉及原料药、药品、医疗器械、保健食品、食品、化妆品等。在医美健康领域，福瑞达医药打造了颐莲、瑷尔博士、善颜、心生爱目、UMT、诠润、伊帕尔汗等多个品牌。

而福瑞达的名头不止于此。公开资料显示，从1993年集团创立之初，福瑞达医药就一直保持着全球玻尿酸研发应用领域领导者的地位，率先发明了用生物发酵的方法生产玻尿酸，实现玻尿酸规模化的批量生产，福瑞达医药也一举成为全球最大的玻尿酸生产、研发以及应用基地，成为全球一线品牌的原料供应商。此外，焦点福瑞达营收增长率年均50%以上，其食品级和化妆品级产品远销全球70多个国家和地区，在玻尿酸行业产量位居前列。

积极布局医药和化妆品赛道对应的是较高的毛利率。年报显示，2021年鲁商发展化妆品板块营业收入为14.95亿元，同比增长117.01%，毛利率63.68%；医药板块营业收入5.41亿元，同比增长8.71%，毛利率57.86%。相比之下，鲁商发展健康地产17.22%的毛利率，可谓是公司所有业务中毛利率最低的一块业务。

不过，在业内人士看来，通过收购的方式跨界医美并不容易。一方面，当前情况下，化妆品尤其是玻尿酸行业的竞争已然十分激烈。另一方面，与专门从事医美的企业相比，跨界企业除了需要具有资金优势，更需要有足够的专业性来应对技术挑战以及可能面临的风险性问题。暴利的背后，对应的是高技术壁垒和资质壁垒。搭上医美概念，并不能在短期内迅速为公司带来大量的真金白银。

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